En España, la gran mayoría de los préstamos hipotecarios son a interés variable y, de éstos, entre un 80 y un 90% están referenciados al índice Euribor a 12 meses. Es por ello, que cualquier alteración de este índice ha afectado, afecta y afectará directamente a miles de hogares de nuestro país.
2.016 va a ser un año clave para este indicador por dos motivos:
1º.- Ha alcanzado cotas negativas por primera vez en su historia
2º.- Se prevé que el 4 de julio entre en vigor el nuevo índice Euribor, nuevo porque se calculara de manera distinta a como venía haciéndose hasta ahora (a partir de transacciones reales)

Esta es la evolución del citado índice desde su creación:
Gráfico Euribor Histórico desde 2.005Como se puede apreciar rápidamente, el valor del índice no es ajeno a la evolución de la economía, coincidiendo la caída drástica que se produce desde mediados de 2.008 con el inicio de la gran crisis económica. En Junio de 2.008 el Euribor era del 5,36%. En Junio de 2.009, ya había caído hasta el 1,61%.

El último Euribor publicado correspondiente a Febrero de 2.016 supuso una novedad en la evolución del índice, ya que resultó estar por debajo del 0%.
La pregunta que deviene obligada al conocer las cifras es, ¿de dónde salen estos porcentajes? ¿Por qué éstos y no otros?

 

Pues, aun pareciendo una broma por la inexistente base científica que lo sustenta, estos últimos 17 años, todos aquell@s ciudadan@s hipotecad@s han pagado sus hipotecas según el tipo al que las entidades hipotéticamente se prestarían dinero.

Llegados a este punto, nos encontramos con dos problemas de entidad jurídica asociados a estas dos importantes circunstancias que rodean a nuestro Euribor en 2.016.

En relación con la primera de ellas: Euribor negativo.
Lo habitual en un préstamo es que su precio (interés) no sea fijo, aunque sí uno de sus componentes, el conocido como diferencial.
Así el precio se forma por el Euribor (variable) más un diferencial (fijo).

Pongamos dos ejemplos con Euribor negativo a -0,003% (el que existe a día de hoy 21 de Marzo):
Hipoteca A →Interés = Euribor + 0,004% → Precio de la hipoteca hasta el siguiente periodo de revisión = 0,001%. La hipoteca me saldrá muy barata, pero el prestatario es quien paga al Banco.
Hipoteca B → Interés = Euribor+0,002% → Precio de la hipoteca hasta el siguiente periodo de revisión = -0,001%.
Es decir, el Banco debe de pagarme este dinero.
¿Ello tiene lógica económica? No. Es por ello que el Banco de España ha informado al sector (informalmente, no por medio de circular) que, dado que el precio de un préstamo hipotecario debe de ser acorde a su riesgo y el riesgo de devolución de un préstamo hipotecario no desaparece hasta su completa amortización, no es admisible, ni sostenible financieramente hablando, que un banco deba pagar a sus clientes por soportar su riesgo de devolución del capital prestado.
¿Ello es exigible jurídicamente? Sí, dado que tan sólo es una aplicación exacta de lo establecido en escritura pública. Si la fórmula se aplica cuando el resultado es positivo, ¿por qué no ha de aplicarse si el resultado es negativo? ¿Impera la lógica económica sobre un contrato elevado a escritura pública y registrado en el Registro de la Propiedad?
¿Cuál es la realidad?
La realidad es que el préstamo más barato que nunca se ha concedido en España fue a Euribor + 0,17%, por lo que el Euribor debería de bajar aún un 0,167% más, como mínimo, para que alguien se viera en esta situación, algo ciertamente improbable que no prevé ningún técnico de la materia.
De cualquier modo, es necesario comentar que aparece una nueva cláusula, desconocida hasta ahora y de reciente introducción en los nuevos préstamos hipotecarios, similar a la sobradamente conocida cláusula suelo, con el único matiz de que el “suelo” (mínimo) en este caso es del 0%. Es decir, independientemente del valor del índice al que se indexe el interés del préstamo, nunca el interés podrá ser negativo. El nombre, no es muy original, se le ha llamado cláusula cero.

En relación con la segunda de ellas: Nuevo método de cálculo del Euribor
¿Por qué se produce? Según el EMMI (European Money Markets Insitute) los objetivos de dicha reforma son tres:

  • dotar al índice de mayor transparencia
  • vincularlo a transacciones contrastables
  • hacerlo capaz de resistir tormentas financieras

Las consecuencias del nuevo método de cálculo son imposibles de prever, si bien la mayoría de agentes económicos coinciden en que no habrá un cambio significativo. A nivel jurídico, ¿estamos ante una novación del contrato? Es importante reseñar que en la gran mayoría de préstamos hipotecarios, la cláusula que contempla la aplicación del Euribor no solo hace referencia al hecho de que éste se vea sometido al EURIBOR, sino que se suele especificar el método de cálculo (a modo de ejemplo):

El tipo de referencia será la Referencia Interbancaria a un año (EURIBOR) (…) conforme a lo dispuesto en el apartado 3 de la Norma Sexta bis de la Circular del Banco de España 8/1990, de 7 de Septiembre, que la define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación”.

En posteriores circulares del Banco de España, como la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos, se mantiene dicha definición.

Es decir, el consumidor, en el momento de la perfección del contrato da su consentimiento a comprar esa hipoteca, con ese sistema de determinación del precio. A partir de Julio, existirá un índice que se llamará igual, pero que no será lo mismo, ¿debe de aceptar el consumidor esta imposición de un cambio tan importante adoptado únicamente con la voluntad unilateral del Banco sin prestar si quiera su consentimiento? Porque se mantenga su nombre, no quiere decir que sea lo mismo, que no lo será, ¿no parece que la Banca está actuando de mala fe utilizando un índice distinto pero llamándole igual para ahorrarse quebraderos de cabeza?
Supongo que estas y más cuestiones relacionadas saltarán a la palestra a partir de Julio, momento a partir del cual conoceremos si el nuevo índice queda por encima del anterior encareciendo los préstamos ya contratados o por debajo.

Aprovechamos para recordarte que en JUVIAM, estamos encatad@s de resolver cualquier duda jurídico-económica relacionada con tu hipoteca.