clausula-abusiva_En estos últimos años hemos visto proliferar cláusulas –pactos- en préstamos hipotecarios que numerosos Juzgados de toda España han considerado abusivas. La más famosa de todas ellas es la conocida como cláusula suelo, a la que otro día dedicaremos algún artículo, pero, en realidad, hay muchas más, por ejemplo, la del vencimiento anticipado de la hipoteca o la que regula los intereses de demora.

Los intereses moratorios o demora son aquellos que se devengan cuando ya ha vencido el plazo para el pago de una cuota. Durante años se pactaban intereses de demora desorbitados, cercanos al 20% -o incluso por encima-, lo que finalmente ha llevado a los tribunales a declararlos abusivos, y al legislador, a regular la cuestión.

Así, el art. 114 de la Ley Hipotecaria en su redacción actual establece que para adquisiciones de vivienda habitual el interés moratorio no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero. Este año el interés legal del dinero está al 3,5%, por lo que debería considerarse abusivo todo interés moratorio que esté por encima del 10,5%.

Dicha norma tiene vigencia desde el año 2013 y no tiene efectos retroactivos. Es decir, en caso de que su hipoteca esté escriturada con anterioridad, habría que amoldarse a los criterios de los tribunales. Por ejemplo, mediante un acuerdo de Junta de Jueces de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona se acordó que se puede considerar abusivo todo interés de mora cuando sea superior a 2,5 veces el interés legal del dinero vigente a la fecha de contratación de la hipoteca.

Es importante resaltar que esta situación de abusividad debe darse en el momento de contratación del producto. Si no, dicha cláusula, aunque habría que ver cada caso, podría perder su carácter abusivo.

¿Qué pasa cuando la cláusula es declarada abusiva?
Algunos Juzgados consideran que siendo abusiva la cláusula, las cuantías reclamadas por este concepto – por ejemplo en una ejecución hipotecaria – deben excluirse.
En este sentido, el propio Tribunal de la Unión Europea estableció en Sentencia que los Juzgados no pueden modificar las cláusulas declaradas abusivas. Por lo que si no lo puede hacer el Juez, la cláusula abusiva se tiene que considerar por no puesta.

Otros Juzgados, considerando que el tipo (%) al que se pactó el interés de demora es abusivo, en lugar de tenerla por no puesta, entienden que habría que ceñirse al interés de demora que establece la ley de presupuestos cada año, que fija dichos intereses alrededor del 5%, muy por debajo del 15% o 20% que puede encontrar usted en su escritura.

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