home-167734_640-1-625x413La definición de hipoteca se encuentra recogida en el artículo 1857 del Código Civil. Es un derecho real de garantía y está formada por tres requisitos: el primero, que se constituya para garantizar el cumplimiento de una obligación; el segundo, que la cosa hipotecada sea propiedad del hipotecante; y el tercero, que el hipotecante tenga la libre disposición de los bienes que se van a hipotecar.

En los últimos años, con la crisis económica, hemos visto como muchas familias no podían pagar sus cuotas hipotecarias. Dicho impago tenía como consecuencia el inicio, por parte de la entidad bancaria, de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Los procedimientos de ejecución hipotecaria de una vivienda habitual tienen como resultado final la subasta de la vivienda (por regla general, el banco se adjudica la vivienda por un importe menor a su valor de tasación) y con el dinero obtenido de dicha subasta se paga la deuda con el banco. Normalmente, el dinero de la subasta no es suficiente para el pago de la totalidad de la deuda, y el ejecutante se encuentra sin vivienda, todavía debiendo una cantidad considerable de dinero a la entidad bancaria.

Por ello, el Gobierno ha aprobado varias normas dirigidas a los deudores hipotecarios, como el Real Decreto-ley 6/2012, la Ley 1/2013, y la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad.

La Ley 25/2015 prevé que el deudor persona física que inste un concurso podrá exonerarse de las deudas, siempre y cuando cumpla una serie de requisitos bastante estrictos. Sin embargo, iniciar un concurso es costoso para una persona física, dado que se necesita abogado y procurador, y se necesita justificar con informes que la persona es insolvente.

Una de las medidas más importantes de las leyes referidas es la dación en pago. Los requisitos para acceder a la misma, recogidos en el RDL 6/2012, son los siguientes:

Que la entidad bancaria esté adherida al Código de Buenas Prácticas. La práctica totalidad de entidades bancarias están adheridas a dicho Código.
Que se trate de una deuda garantizada con una hipoteca sobre vivienda habitual.
Que se haya intentando reestructurar la deuda, no siendo dicha reestructuración viable económicamente.
Si no es posible la reestructuración, el deudor hipotecario podrá solicitar una quita de parte de la deuda y la entidad bancaria podrá aceptarlo o rechazarla.
Tras intentar la reestructuración y la quita sin éxito, el deudor podrá solicitar la dación en pago, dentro del plazo de 12 meses desde que solicitó la reestructuración.

Con la dación en pago, el deudor cancelará la totalidad de la deuda y no deberá nada a la entidad bancaria. No obstante, perderá la propiedad de la vivienda, pudiendo solicitar también vivir en la vivienda como arrendatario durante un plazo de 2 años. En ese caso, la renta anual será del 3% del importe total de la deuda en el momento de producirse la dación en pago.

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